|
|
|
Nieruchomości
Oferta leasingu nieruchomości dotyczyć może różnorodnych obiektów tj. m.in.:
- hal produkcyjnych,
- obiektów biurowych,
- obiektów handlowo-usługowych,
- magazynów i centrów handlowych oraz logistycznych,
- hoteli, pensjonatów,
- stacji benzynowych,
- budynków użyteczności publicznej,
- niektóre firmy proponują także leasing budynków infrastruktury komunalnej oraz budynków czy budowli w trakcie budowy, a nawet w fazie planowania.
Leasing nieruchomości jest pewną nowością w obrocie nieruchomościami, bowiem z reguły budynki stanowią własność korzystających z nich firm, gdy tymczasem znacznie tańszą formą użytkowania np. biurowca czy hali jest wzięcie jej w leasing, zwłaszcza, jeśli będzie on połączony z opcją wykupu.
Jeśli porównamy wartość transakcji leasingu nieruchomości w Polsce w roku 1998 i 1999, okaże się, że wykazuje ona tendencję malejącą. Według szacunkowych danych, w pierwszym półroczu 1999 r. ich wartość sięgnęła 850 mln zł., podczas gdy w 1998 r., jak wynika z informacji Konferencji Przedsiębiorstw Leasingowych, kontrakty leasingu nieruchomości miały wartość 1,02 mld zł. Niewielką popularność leasingu nieruchomości w Polsce można wytłumaczyć kilkoma względami. Przede wszystkim jest to procedura dużo bardziej skomplikowana i kosztowniejsza od standardowych usług leasingu samochodów, komputerów, czy nawet maszyn. Ponadto, cena jakiejkolwiek, nawet niewielkiej nieruchomości przydatnej w prowadzeniu działalności gospodarczej, jest bardzo wysoka. Usługa leasingu nieruchomości jest więc dostępna dla tych firm, które mogą uzyskać od banków korzystne kredyty lub dysponują wystarczającymi środkami własnymi na sfinansowanie rat leasingowych.
W leasingu nieruchomości stosowany jest zarówno leasing operacyjny, jak i finansowy (zobacz: leasing finansowy a operacyjny). Podstawowy problem polega na tym, że część firm leasingowych nie chce podpisywać umów dotyczących nieruchomości na warunkach operacyjnych, gdyż obawia się pozostania z nieprzydatnym obiektem po zakończeniu umowy.
Dla leasingodawców mających status zakładów pracy chronionej leasing operacyjny jest szczególnie nieopłacalny, ze względu na opóźniony zwrot podatku VAT. Inwestor ma bowiem prawo do zwrotu naliczonego VAT od inwestycji dopiero po jej zakończeniu i oddaniu środka trwałego do użytkowania.
W leasingu nieruchomości stosowana może być także konstrukcja leasingu zwrotnego, czyli sytuacja, w której leasingobiorca najpierw dokonuje sprzedaży posiadanej nieruchomości firmie leasingowej, a następnie, na mocy zawartej umowy leasingu, staje się użytkownikiem tej samej nieruchomości, opłacając jedynie raty leasingowe.
Z punktu widzenia leasingobiorcy jest to niewątpliwie sytuacja korzystna, gdyż na skutek sprzedaży otrzymuje on zapłatę ceny, którą może przeznaczyć na rozwój lub inwestycje swojej firmy. Dodatkowo, mimo sprzedaży - nie musi zmieniać siedziby. Firmy leasingowe wykazują przy takich transakcjach dużą ostrożność i z reguły skrupulatnie badają, czy klient ma perspektywy na dalsze istnienie i spłatę rat leasingowych. Dotychczas najbardziej spektakularnym przypadkiem leasingu zwrotnego był kontrakt dotyczący szczecińskiej siedziby Polskiej Żeglugi Morskiej, zawarty z BEL Leasing, gdzie cena sprzedaży wyniosła 120 mln DEM.
Firmy leasingowe zajmujące się leasingiem nieruchomości wprowadzają różnorodne konstrukcje dla zawieranych transakcji. Jedną z nich jest powoływanie na potrzeby każdorazowej umowy odrębnych spółek kapitałowych, które przejmują funkcje formalnego leasingodawcy i przez które dokonywane są wszystkie rozliczenia finansowe. Każda nieruchomość będąca przedmiotem transakcji jest więc powierzana jednej spółce. Jest to tzw. model non - recourse. Firma leasingowa pełni w takim układzie rolę organizatora transakcji, doradza leasingobiorcy w kwestiach finansowych lub technicznych, pozyskuje także źródła dla sfinansowania umowy leasingowej.
Obrót na rynku nieruchomości regulowany jest wieloma przepisami szczególnymi, które przedłużają cały proces oraz znacznie podwyższają koszty transakcji. Firma leasingowa decydująca się na leasing operacyjny musi, jako właściciel, uzyskiwać potrzebne zaświadczenia lub pozwolenia na budowę.
Łatwiejsza procedura obowiązuje przy leasingu budynków używanych. Ponadto wobec nieruchomości używanych dłużej niż 5 lat stosowane są stawki przyspieszonej amortyzacji, umożliwiające rozliczenie transakcji w okresie już 5 lat. Każda umowa musi jednak zostać - ze względu na obowiązujące w Polsce przepisy prawne odnoszące się do nieruchomości - zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Transakcje takie podlegają opłacie skarbowej w wysokości 5 % wartości rynkowej nieruchomości. Inwestor musi także sprawdzić wpisy w księdze wieczystej co do własności nieruchomości oraz ewentualnych obciążających ją hipotek. Dobrym partnerem dla firm leasingowych są zatem firmy, które mają uporządkowane kwestie prawne dotyczące własności nieruchomości.
Z reguły oferta leasingu nieruchomości zawiera następujące postanowienia:
- zawarcie umowy wymaga wniesienia opłaty wstępnej w wysokości od 20% do 30% wartości netto nieruchomości,
- czas trwania umowy wynosi od 6 do10 lat, choć może oczywiście zostać określony inaczej, w drodze porozumienia stron,
- wartość końcowa jest ustalana według wartości nieruchomości,
- w czasie trwania umowy leasingobiorca - jak przy każdym typie leasingu - wnosi miesięczne opłaty leasingowe w terminie ustalonym przez strony,
- nieruchomość pozostaje własnością leasingodawcy przez cały okres trwania umowy leasingu i jest składnikiem jego majątku,
- opłaty leasingowe stanowią koszt uzyskania przychodów dla leasingobiorcy,
- po wygaśnięciu umowy leasingu i spełnieniu jej wszystkich warunków leasingobiorca z reguły ma prawo: zwrócić nieruchomość leasingodawcy, ewentualnie przedłużyć czas trwania umowy lub odkupić nieruchomość za wartość końcową,
- zabezpieczenie umowy leasingodawca ustala każdorazowo indywidualnie (zobacz: formalności),
- leasingobiorca ponosi z reguły wszelkie koszty związane z zakupem nieruchomości oraz jej ubezpieczeniem na okres trwania umowy leasingu.
W przypadku leasingu nieruchomości firmy leasingowe wymagają oprócz standardowych dokumentów potrzebnych do zawarcia umowy leasingu m.in.:
- wyceny wartości nieruchomości dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego,
- innych dokumentów w zależności od zaistniałej sytuacji i specyfiki nieruchomości jak np. operatu szacunkowego, odpisu z księgi wieczystej, wypisu i wyrysu z rejestru gruntów, wypisu z planu zagospodarowania przestrzennego (jeśli został sporządzony).
Leasing nieruchomości może stać się dobrym sposobem na finansowanie inwestycji komunalnych, realizowanych przez jednostki samorządu terytorialnego, tj. gminy, powiaty i województwa. Jednostki te mogą bowiem prowadzić inwestycje polegające na budowie budynków użyteczności publicznej, ośrodków zdrowia, oczyszczalni ścieków itp. bez zaangażowania w całości własnych środków finansowych.
|
|
|
